TMMOB Şehir Plancıları Odası Antalya Şubesi Yönetim Kurulu Muratpaşa Mahallesi sınırları içerisinde yer alan 12710 ada 4, 7, 12, 13, 14, 15 ve 16 nolu parsellerde (Haşim İşcan Kültür Merkezi ile Real AVM alanı) imar planı değişikliği ile ilgili basın açıklaması yaptı.
Açıklamada, “İlimiz Muratpaşa Mahallesi sınırları içerisinde yer alan 12710 ada 4, 7, 12, 13, 14, 15 ve 16 nolu parsellerde (Eski Hal Alanı olan Mevcut Haşim İşcan Kültür Merkesi ile Real AVM alanı) imar planı değişikliği 13.02.2023 tarih ve 132 sayılı Antalya Büyükşehir Belediye Meclis kararıyla onaylanması üzerine basında ve kamuoyunda çeşitli tartışmalar ve açıklamalar yapılmaktadır.
Bu çerçevede imar planında imzası bulunan Serbest Şehir Plancısının aynı zamanda Oda başkanımız olması nedeniyle tartışmaların odağına çekildiği görülmektedir. Bu nedenle odamızca bir açıklama yapma gereği doğmuştur.
TMMOB Şehir Plancıları Odası ilgili bakanlık, kamu kurumları, belediyeler ve diğer kuruluş ve makamlarla ilişki içerisinde ülkemizin sağlıklı ve düzenli kentleşmesi, kent planlarının şehircilik esaslarına ve meslek ilkelerine uygun yapılması için; yazışma, görüşme girişimleriyle düzeltilmesini başaramadığı hatalı plan, karar ve uygulamaları yargıya götürmekte, yargı yoluyla bu çabalarını sürdürmektedir.
TMMOB Şehir Plancıları Odası, kurulduğu günden bu yana, kanunlara, şehircilik bilimine ve kamu yararına aykırı olan plan ve uygulamalara karşı mücadelesi çerçevesinde gerektiğinde yasal süreçleri de izleyerek görevini yerine getirmekle yükümlüdür.
Dolayısıyla bugüne kadar mesleğimiz uzmanlık alanına giren konuları; planlama ilkeleri, kent yararı, mevcut hukuksal durumlar vs. birçok teknik ve uzmanlık gerektiren değerlendirmeler doğrultusunda inceleyerek kararlar tarafımızca alınmaktadır. Fakat odamızca birçok eleştiri, itiraz veya dava konusu edilen konular hiçbir şekilde KİŞİSELLEŞTİRİLMEMİŞ, Kurumlar yıpratılmaya çalışılmamış veya siyasi çıkarlar gündemimizde olmamıştır.
Kamuoyunda bilinçli olarak sadece plan müellifinin hedef tahtasına oturtulması, yıpratılmaya çalışılması ve başka planlarla bağdaştırılarak eleştirilmesi ve kendi çıkarlarına ya da geçmişte odamızca kendi planlarına davalar açılması nedeniyle, bilinçaltlarındaki hesaplaşmalar olması sebebiyle son derece yakışıksızdır.
Kentimizde her ay Belediyelerce yüzlerce imar planı veya değişikliği Belediye Meclislerinden geçmektedir. Bu planlardan Odamızca dava konusu edilen plan sayısı son derece azdır. Dava konusu edilen planlarda bile planı yapan plan müellifi, Meclis Üyesi, İmar Komisyonu Üyeleri ya da Belediye Başkanları hiçbir şekilde sorumlu tutulmazken, gündemimizdeki konuda da planının onaylanmasındaki Meclis Üyeleri, İmar Komisyonu veya Belediye Başkanının hiçbir sorumluluğu yokmuş gibi sadece plan müellifi arkadaşımızın çirkin tartışmalarda isminin geçmesi kabul edilemez.
Odamız bu tartışmalara hiçbir şekilde girmeyecek olup gündemdeki konuları Bilimsel çerçevede planlama esasları teknik, hukuksal ve kentin yararına olan gerekçelere göre değerlendirmeye devam edecektir. Planlama aldığımız eğitim ve yasal çerçevede verilen yetkilerle Mesleğimizin uzmanlık alanıdır. Hiçbir eğitim almamış, planlama bilgisi bulunmayan kişilerce kent gündemi tartışmaları Kurumsal ortamlarda yapılmamalıdır.
Plan değişikliği konusunda plan müellifine eleştiriler bu plan değişikliği ile bu bölgede ulaşım yoğunluğunun artması ve kamu alanının ticarete çevrilmesi üzerine yoğunlaşmaktadır.
Odamızca konunun teknik değerlendirmesine geçmeden önce:
Plan değişikliği Meclis gündemine 02.12.2022 tarih ve 220321 sayılı yazıyla havalesi yapılan öneride görüleceği üzere 12710 ada 4, 13 ve 16 parseller “Kültürel Tesis Alanı” olarak plan müellifince önerilmişken;
13.02.2023 tarih ve 132 sayılı Antalya Büyükşehir Belediye Meclis kararında görüleceği üzere; “12710 ada 4, 13 ve 16 nolu parsellerin “Ticaret Alanı” olarak düzenlenmesi kaydıyla” değiştirilerek onaylanmıştır. Dolayısıyla Haşim İşcan Kültür Merkezinin bulunduğu parsellerin Ticaret olarak planlanması Meclis aşamasında olmuş Plan Müellifi ile ilgisi bulunmamaktadır.
MEVCUT VE ÖNERİ PLAN DURUMU
1- Mevcut İmar Planı Kararları:
1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı: 12710 ada 4,7,12,13,14,15 ve 16 noluparsellerin yürürlükteki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında kullanım fonksiyonu; "Merkezi İş Alanları (MİA)" olarak görülmektedir. Yürürlükteki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan hükümlerinin 27. Maddesinde MİA Amaçlı Ticaret Kullanışlarına Dönüşecek Alanlar; ticaret ve üst katlarda konut işlevli dönüşüm alanlardır. Yapı yoğunluğu min. parsel 2000 m2 yüzölçümüne ulaşırsa E=1.00 olacaktır. Çevre duyarlı planlama ve projelendirme ilkelerine uyulacak, gabari ve silüet etüdleri yapılacaktır.”
1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı: 12710 ada 4,7,12,13,14,15 ve 16 noluparsellerin yürürlükteki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında kullanım fonksiyonu;
"Özel Proje Alanı" olup yapı kullanma koşulları ise M1 işaretli ada, E=1.00 Hmax= Serbest Kat şeklindedir. Yürürlükteki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planıplan hükümleri aşağıda belirtilmiştir.
M1 İşaretli Adalar: M1 İşaretli adalar işlev değişikliği ile MİA kullanışlarına dönüşecek kamu kuruluşalanlarıdır. (Mülkiyeti kamuya ait alanlar anlamındadır) Dönüşüm alanlarında ticaret ve resmi, özel büro binaları yanısıra sosyal-kültürel tesisler ve yeşil alanlar yer alabilir.
Dönüşüme konu olan alanı yakın çevresi ile ele alan 1/500 ölçeğinde ve kentsel tasarım ayrıntısında bir plan hazırlanacak, bu plan İmar Komisyonu'nun uygun görüşü ve Belediye Meclis Kararı ile İmar planı kararı haline dönüştürülecektir. 1/500 Ölçekli plan çalışmaları kapsamında en az iki kesit - silüet hazırlanacak, bu belgede yakın çevresindeki (civar yapılar ve adaları) yapılaşma gösterilecektir.
Bu alanlarda yapı yoğunluğu, 5.1. maddesinde sözü edilen 1/500 Ölçekli projede yapılan yapılaşma önerisi ve Belediye'nin uygun görüşü ile belirlenecektir.
Bu alanlarda yapı yoğunluğu sabit kalmak ve MİA amaçlı kullanışlara ilişkin yapı yapmak koşulu ile; ön, komşu ve arka bahçe mesafeleri yürürlükteki yapılaşmakoşulları uyarınca bırakılarak TAKS en çok 0.5 olarak kullanılabilir. Bu durumda blok boyu ve derinliği koşulu aranmaz.
Otopark Yönetmeliği'ne uyulacaktır.
-MİA Kullanışlı alanlar; ticaret ve üst katlarda konut işlevli dönüşüm önerilen alanlardır.
2- Öneri İmar Planı Kararları:
Öneri 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı:
Öneri plan değişikliğinde 12710 ada 4,7,12,13,14,15 ve 16 nolu parseller, "Merkezi İşAlanları (MİA)" kullanım fonksiyonundan "Ticaret-Konut Alanı, Ticaret Alanı, Özel Eğitim Alanı (Anaokulu), Park ve Yeşil Alan" alan kullanım fonksiyonlarına dönüştürülmüştür.
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Plan Hükümleri eklenmiştir.
"1-) Ticaret Konut Alanı ile gösterilen alanlar (TİCK); Tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla; ticaret veya ticaret+konutun birlikte yer aldığı alanlardır.
Alanda, ticaret+konut kullanımlarının her ikisinin de yer alması durumunda; konut kullanım oranı %75, ticaret kullanım oranı %25 şeklinde olacaktır.
2-) Ticaret Alanı: İş merkezleri, yönetim binaları, banka, finans kurumları, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağazalar, otoparklar, alışveriş merkezleri, konaklama tesisleri ile Büyükşehir Belediyesi sosyal ve kültürel tesis alanları yapılabilir.
3-) Park alanının altında yeraltı otoparkı yapılabilir." şeklindedir.
3- Mülkiyet Durumu:
- Antalya Büyükşehir Belediyesi görüş yazısında; "Muratpaşa Mahallesi 12710 ada 4,13 ve 16 parsellere ilişkin Belediyemiz menfaati göz önünde bulundurularak mevcut imar planı kararının Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine uygun olarak mevcut planının karşılığı olabilecek şekilde Ticaret Alanı olarak planlanması gerekmektedir" denilmektedir.
- Antalya Vakıflar Bölge Müdürlüğü'nün görüş yazısında; "Mevcut imar planındaki emsal korunmak kaydıyla vakıf taşınmazının imar fonksiyonunun ticari alan olarak değiştirilmesine idaremizce muvafakat edilmektedir" denilmektedir.
-12710 ada 15 nolu parselin Tapu Kaydında belirtildiği üzere 6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapı şerhi bulunmaktadır.
PLAN DEĞİŞiKLİĞİNİN DEĞERLENDİRMESİ
12710 ada 4,13, 16 parsellerin bulunduğu Belediye yani Kamu mülkiyetindeki Haşim İscan Kültür Merkezinin bulunduğu alan ile 12710 ada 14 ve 15 parsellerde eski Real Alışveriş Merkezinin olduğu Özel Mülkiyet olarak, Planlama bölgesini iki kısma ayırmakta yarar bulunmaktadır.
- Her iki alanda mevcut 1/5000 imar planında MİA, 1/1000 ölçekli uygulama imar planında Özel Proje Alanında E=1.00 Hmax= Serbest iken yapılan değişiklikte mevcut emsal aynen devam ettirilmiştir.
Dolayısıyla değişiklik ile bölgede öncekinden daha fazla inşaat alanı olmayacağı görülmektedir. Bu durumda ulaşım yoğunluğu değişikliği sadece konut alanına dönüşmesi ile değerlendirildiğinde konut alanı olması aynı yoğunlukta bir ticaret alanı yaratılmasından daha fazla trafik yükü oluşturmayacağı tarafımızca değerlendirilmektedir.
Bu alana benzer nitelikte olan ve daha az yüzölçüme sahip eski Otogar Alanında yapılan Ticaret Alanındaki (MARKANTALYA) kent içi trafik yükünün bugün kente olumsuz etkisi açıkça görülmektedir.
- 12710 ada 4,13, 16 parsellerin bulunduğu Haşim İşcan Kültür Merkezinin bulunduğu alan;
Yürürlükteki 1/5000 ölçekli Nazım İmar PlanındaMerkezi İş Alanları (MİA)" olarak görülmekte olupplan hükümlerinin 27. Maddesinde MİA Amaçlı Ticaret Kullanışlarına Dönüşecek Alanlar; ticaret ve üst katlarda konut işlevli dönüşüm alanlardır.
Belediye mülkiyetindeki bu alan; mevcut 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarında Özel Proje Alanı kapsamında Merkezi İş Alanı (M1) yani “MİA kullanışlarına dönüşecek kamu kuruluş alanlarıdır. (Mülkiyeti kamuya ait alanlar anlamındadır)Dönüşüm alanlarında ticaret ve resmi, özel büro binaları yanısıra sosyal-kültürel tesisler ve yeşil alanlar yer alabilir.” niteliğindedir.
Plan değişikliği ilk başvurusunda bu alan, kültürel tesis alanı olarak önerilmiştir ancak mevcut imar planı durumunun ticaret olmasının dikkate alınmadığı, bu durumda kamuyu zarara uğratmanın ortaya çıkacağı gerekçeleriyle mülk sahibi olan Antalya Büyükşehir Belediyesi meclisinde mevcut haklarının korunması adına ticaret alanı olarak plan kararının devam etmesi doğrultusunda karar almış ve meclis kararıyla değiştirilerek onaylanmıştır.
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde MİA tanımlaması bulunmaması nedeniyle yönetmeliğe uygun planlama yapılabilmesi için bu alan ya Kültürel Tesis Alanı ya da Ticaret alanı olarak planlanması yönetmelik gereğiydi.
Ticaret alanlarında yönetmelik gereği Kültürel Tesis Alanı yapılabiliyorken Kültürel Tesis Alanı olan alanlarında bağımsız Ticaret fonksiyonu kullanılamamaktadır. Buranın Ticaret olarak planlanması ile Belediye daha önceden kazanılmış olan Ticaret hakkının korunması adına değişikliğe gittiği bilinmektedir.
Bu alan 1/5000 ölçekli nazım imar planında sadece “Resmi Kurum Alanı” ya da “Belediye Hizmet Alanı” olarak planlanmış olsaydı Kamusal planlı bir mülkiyetin Ticarete dönmesinden bahsedilebilirdi. Fakat Mevcut MİA planı içerisinde alt ölçekte Ticaret yapılaşma hakkı önceki imar planı onayı aşamasında verildiği görülmektedir.
Kaldı ki Real AVM arsası plan değişikliği yapılmadan önce mevcut planlar geçerli iken Özelleştirildiği de görülmektedir.
- 12710 ada 14 ve 15 parsellerde eski Real Alışveriş Merkezinin bulunduğuÖzel Mülkiyette ise;
Yine Merkezi İş Alanları (MİA)" olarak görülmektedir. Yürürlükteki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan hükümlerinin 27. Maddesinde MİA Amaçlı Ticaret Kullanışlarına Dönüşecek Alanlar; ticaret ve üst katlarda konut işlevli dönüşüm alanlardır. Dolayısıyla öneri planla Ticaret + Konut alanına dönüştürülen bu alanda, oluşan yerleşik nüfus hesabına göre Park Alanı ve Özel Eğitim Alanı (Anaokul) alanı yaratıldığı görülmektedir.
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 11. Maddesinde yer alanı Standartlar başlığında Ek-2 tabloda belirtilen kişi başına ayrılması gereken donatı alanlarına uyulması gerekmektedir. Buna göre Ek-2 tablonun açıklamalar kısmında yer alan 8. Maddede; “8. İmar planlarında ayrılmış bulunan ve kamu niteliği taşıyan Kreş + Anaokulu, İlköğretim, Ortaöğretim, Sağlık Tesisi, Kültürel Tesis, Sosyal Tesis Alanları; imar planı değişikliği yapılmak suretiyle bu kullanımların başına "ÖZEL" ibaresi getirilmek, kamu ve özel altyapı oranları ilgili yatırımcı Bakanlık veya kamu kuruluşunca belirlenmek kaydıyla, bu tabloda belirtilen kişi başına asgari standart değerinin içinde yer alır.” Hükmü bulunmaktadır.
Dolayısıyla her ne kadar Özel ibaresi yer alsa da “Özel Anaokulu” yaratılan nüfusun ihtiyacı eğitim tesisi standardında sayılabilmektedir.
Ayrıca kişi başına düşen Aktif Yeşil Alan yani Park Alanı ayrıldığı görülmektedir.
SONUÇ OLARAK ÖZETLE;
Tüm bu değerlendirmeler ışığında her planın tartışılacak yönlerinin olduğu unutulmadan;
Belediye mülkiyetindeki alanın bu şekilde planlamasının Belediye kazanımlarının devam ettirilmesi adına Belediyesince değiştirilerek onaylandığı,
Belediye mülkiyeti Ticaret alanı planlanmasa bile önceki (Real AVM alanı) örneğinde olduğu gibi mevcut plan haliyle de özelleştirmeye tabi tutulabileceği,
Planın özel mülkiyette olan kısmının da özelleştirmesinin yıllar evvel önce yapıldığı, Konut ilavesi ile ulaşım yoğunluğunun artmasının teknik bir gerekçesinin oluşturulamayacağı,
Yaşaması düşünülen planlama nüfusu için kişi başına düşen mevzuat standartlarına uyulduğu yönleriyle değerlendirme tarafımızca yapılmıştır.
Bugüne kadar odamızca daha önce dava konusu edilen planlar dahil hiçbir planı yapan ya da onaylayan kişileri kişiselleştirmeden, her planı kendi içerisinde değerlendiren Oda yönetimimiz, yakışıksız tutumları kınıyor ve kent için olan tartışmaların kurumsal etik değerlendirmeler çerçevesinde olmasını temenni ediyoruz.” denildi.
* Şehir Plancıları Odası Bülten
